עורך דין קרקעות חקלאיות – חשיבותו בתהליך הרכישה

בשנים האחרונות אנו נתקלים ביותר ויותר פרסומים תקשורתיים המתייחסים לתופעת רכישת הקרקעות החקלאיות להשקעה. מדובר למעשה בהזדמנות עסקית מפתה המוצעת לרוכשים הרוצים לנצל את המחיר הנמוך של הקרקע אשר נמצאת לקראת ו/או בעיצומו של תהליך שינוי ייעוד – או במילים אחרות – הפשרה. כוונת הרוכשים במרבית המקרים היא לרכוש את הקרקע במחיר נמוך ולאחר מכן למכור אותה למרבה במחיר ולהרוויח סכום כסף נאה בטווח זמן קצר יחסית.

ישנם, אפוא, שלושה משתנים עיקריים שכדאי לתת עליהם את הדעת בבואכם לשקול את כדאיות הרכישה של הקרקע החקלאית המיועדת להפשרה:

הליך ההפשרה עצמו

הליך של הפשרת קרקעות הוא הליך ארוך טווח, אשר יכול לקחת גם שנים ארוכות. על מנת לדעת בדיוק בפני מה אתם עומדים, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין קרקעות חקלאיות אשר יש לו ניסיון רב בתחום. עורך דין כזה יוכל ללוות אתכם לאורך כל הדרך ולספק לכם את כל המידע אודות הקרקע שאתם חושבים לקנות, כמו גם לעבור אתכם על כל ההסכמים ולדאוג לכך שתקבלו את התמורה הייעודית לכספכם.

עורך דין קרקעות חקלאיות יבצע בדיקה מדוקדקת של ייעוד הקרקע החקלאית, יבדוק את סיכויי הפשרתה בפועל וידריך אתכם בתהליך שלב אחר שלב.

ייעוד הקרקע והגבלות משפטיות החלות על הקרקע

אחת הסוגיות החשובות ביותר ככל שמדובר ברכישת קרקעות חקלאיות היא שאלת ההגבלות המשפטיות שעלולות לחול על הקרקע כתוצאה מנסיבות שאתם עלולים להיות לא מודעים להן.

כך, למשל, אתם עלולים לגלות פתאום שהקרקע משועבדת, מעוקלת או בכלל מיועדת כבר למטרה אחרת שלא עולה בקנה אחד עם הכוונה שלכם. בדיוק מהסיבה הזו כדאי מאוד להוציא מלשכת המקרקעין הרלוונטית את הנסח שיאפשר לכם להבין את מצבה המשפטי של הקרקע ולהתקדם עם העסקה בלב שלם. אחד הדברים החשובים שיש לשים אליו לב בהיבט הזה הוא ייעוד הקרקע. חשוב מאוד לוודא שהקרקע שאתם מתעתדים לרכוש אכן מיועדת לטובת מגורים או מסחר, בהתאם להסכם שעליו אתם חותמים, ולא לטובת גן לאומי, שמורת טבע וכד'. לכן, חשוב מאוד לבדוק את רישום הזכויות בטאבו ולבצע בדיקה של ייעוד הקרקע ברשויות השונות, ביניהן מנהל מקרקעי ישראל, הוועדה המקומית והמחוזית, משרד הפנים ועוד. בהקשר זה חשוב לציין, שגם כאשר מדובר בקרקע שמיועדת לבנייה, היא יכולה להיות עדיין בהליכי הפשרה. כל עוד הקרקע נמצאת בהליכי הפשרה – לא ניתן לבצע בה כל עבודת בנייה ולכן חשוב לוודא שההליכים הסתיימו ושניתן להתחיל לבנות. 

הפקעת הקרקע המופשרת על ידי הרשויות

לפני שאתם מבצעים רכישה של קרקע חקלאית שהופשרה, חשוב שתדעו כי הרשויות רשאיות להפקיע כ-40 אחוזים משטח הקרקע שלכם לטובת שירות ציבורי כזה או אחר, לרבות שבילים, כבישים, גנים ציבוריים ועוד. אמנם הפקעה של למעלה מאותם 40 אחוזים שנרשמו בחוק תביא לכך שהרשות שהפקיעה את הקרקע תפצה אתכם על כך, אולם עדיין השטח שיישאר בבעלותכם יהיה הרבה יותר קטן.

 אופי הבעלות

ככל שמדובר ברכישת קרקע חקלאית להשקעה, מקובל להבחין בין זכות חכירה לבין זכות בעלות. בבואכם לרכוש קרקע חקלאית כדאי לשים לב לכך שתרכשו קרקע המעניקה לכם זכות בעלות משום שאם תהיה זו זכות חכירה בלבד הרי שבשלב כלשהו הבעלות על הקרקע תשוב לידי המדינה.

מנגד, אם תקפידו על קבלת זכות בעלות אז מרחב התמרון שלכם יהיה גדול יותר, יקטין ולו במעט את התלות הבירוקרטית בגורמים הרשמיים ויאפשר לכם שליטה גדולה ביותר בכל הקשור להחלטה על אפיקי שינוי הייעוד של הקרקע.

טיפ קטן: חשוב מאוד לרכוש רק קרקעות שהינן בבעלות פרטית, משום שרוב הקרקעות החקלאיות שייכות למנהל מקרקעי ישראל או לקרן קיימת לישראל, מה שהופך אתכם, כמשקיעים, לחוכרים שזכאים לפיצוי זעום בלבד.

מיקום הקרקע

רגע לפני שאתם חותמים על הסכם רכישת קרקעות, חשוב מאוד שתבקרו בעצמכם בשטח. הביקור מומלץ מאוד על מנת שתוכלו להבין בדיוק היכן נמצאת הקרקע ומה יש מסביבה. אחרי הכל, אין דין קרקע הנמצאת בשטח לגמרי פתוח כדין קרקע שנמצאת בסמוך לשטח אימונים צבאי, לכביש ראשי וסואן או למפעל רועש ומזהם. עוד דבר ששייך למיקום ושכדאי לדעת הוא, שקרקעות הנמצאות בסמוך לאזור שהוא כבר מיושב ויש בו תשתיות, הן קרקעות שמופשרות בדרך כלל הרבה יותר מהר.

מיסוי הקרקע הנרכשת

לבסוף, חשוב מאוד לזכור שהקרקע חקלאית שיש בכוונתכם לרכוש תהיה כפופה לתשלום מס שבח (העומד כיום על 25% המועברים לקופת המדינה במועד המכירה) וכן להיטל השבחה במידה ושוויה של הקרקע עלה.

בכל הקשור לתשלום מיסים והיטלים, הרי שמיותר לציין שאין להותיר דבר ליד המקרה וכדאי מאוד לוודא שכל מה שאתם חייבים לשלם על פי חוק – ישולם כדין בהקדם האפשרי וזאת על מנת למנוע אי-אלו בעיות בהמשך הדרך.

בהקשר הזה, ראוי אף לציין כי בעוד מס הרכישה המוטל על המבקשים לרכוש דירה שנייה עומד כיום על 8% משווי העסקה ואילו מס הרכישה המוטל על המבקשים לרכוש קרקע חקלאית עומד על 6% בלבד.

בסיכומו של דבר, כפי שכבר הבנתם במרבית המקרים עלול להיות פער של ממש בין ההצעה האטרקטיבית המונחת לכאורה על השולחן לבין המציאות שמורכבת מניואנסים משמעותיים שאסור להתעלם מהם.

רכישה ומכירה של קרקע חלקאית מצריכה ידע משפטי רב, אשר מצוי רק בידיו של עורך דין קרקעות חקלאיות שצבר שנות ניסיון רבות.

אי לכך, ועל מנת שלא תצאו עם ידיכם על התחתונה עם סיום המשא ומתן על רכישת הקרקע מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום דיני המקרקעין בכלל ובתחום רכישת הקרקעות החקלאיות בפרט וזאת בדומה להתייעצות עם עורך דין בכל עסקת מקרקעין אחרת.

משרד עורכי הדין ש. וקנין ושות' לשירותכם

משרד עורכי הדין ש. וקנין מתמחה בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום הקרקעות החקלאיות בפרט. אם אתם מחפשים עורך דין קרקעות חקלאיות בעל ידע וניסיון רב בתחום, אשר ייצג לקוחות בהליכי רכישה או מכירה של קרקעות חקלאיות – אתם בדיוק במקום הנכון.

עורכי הדין שלנו מתמחים בתחום ויוכלו לבצע בדיקה יסודית של הקרקע ולסייע לכם בבדיקת כל תנאי הרכישה או המכירה, על מנת לוודא שתבצעו עסקה משתלמת ושלא תסכן את עתידכם.

לקבלת מידע נוסף ולקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין קרקעות חקלאיות צרו עמנו קשר טלפוני או דרך האתר ונשמח לעמוד לשירותכם.