תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה נקראת בקיצור תמ"א 38. התכנית היא למעשה אוסף של תקנות, אשר תפקידן העיקרי הוא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה בישראל. יש מספר מטרות לתכנית ואותן צריכים להכיר כל האזרחים במדינה. ראשית, התכנית נועדה לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים אחרים. בין היתר ניתן למצוא תחת התכנית הוראות כלכליות, חוקיות ואחרות לצורך שיפור מבנים וחיזוקם בפני רעידות אדמה. בשנים האחרונות נרשם חשש גבוה לקריסת מבנים בכל רחבי הארץ לאחר רעידות אדמה, מה שזירז בצורה משמעותית את גיבוש התכנית.

מטרה שנייה של תמ"א 38 היא לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר את עמידותם לאחר זיהוי ואפיון של סוגי המבנים. במילים אחרות, במטרה הזו הדגש של התכנית הוא על הפרדה בין מבנים הנחשבים מסוכנים ולא יציבים לבין מבנים אשר צפויים לעמוד ברעידות אדמה. יחד עם זאת, ישנה גם מטרה שלישית של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרה זו היא לעודד ביצוע של חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בנייה. דרכי העידוד הם יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם, וקביעת תנאים למימוש התוספות שיותרו בגין חיזוק המבנים.

מיקום ותנאים למימוש תנאי התכנית

תמ"א 38 חלה על כל שטח מדינת ישראל וזאת על אף העובדה שהוספת זכויות בנייה בחלקים מסוימים, בעיקר בפריפריה, עשויה להיות לא אטרקטיבית. החוק אמור להעניק תמריץ ליזמים וקבלנים אשר יסכימו לחזק את המבנים בתמורה לתוספות שיישארו ברשותם. אך בעוד בתל אביב ובמרכז התמריצים ברורים ושווים סכומי כסף גבוהים, קשה להשיג תמריצים דומים או אפילו קרובים בערים מרוחקות. הביקוש הנמוך לדירות בפריפריה וערכי הקרקע הנמוכים מונעים עד כמה את יישום התכנית באיזורים אלו.

מבחינה טכנית, התכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני תאריך 1 בינואר 1980, למעט מבנים שעומדים בתקן הישראלי 413. זהו תקן שאושר לראשונה בשנת 1975 כאשר עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה. המשמעות של סעיף זה בחוק היא שבניינים שנבנו לאחר 1980 לא זכאים לעבור פרויקטים של פיתוח, חיזוק ושיפוץ בעקבות תמ"א 38. מצד שני, התכנית לוקחת בחשבון כי הוראות התקן לא יושמו מייד עם אישורו וזאת לאור משכי הזמן הארוכים של תהליכי התכנון, הרישוי והבנייה. זו הסיבה לכך שהתכנית חלה כאמור רק על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני תחילת 1980. על כל פנים, התכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שנבנו מאוחר יותר, כל עוד החיזוק מתבצע ללא קבלת תוספות בנייה, תמריצים והטבות.

הגבלות התכנית עבור מבנים עם תקן

יש מספר הגבלות ותנאים עליהם מקפיד החוק בהקשר של תמ"א 38. התכנית לא חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מראש. זו הסיבה שלא ניתן להחיל את התכנית על מבנים עד שתי קומות, בשטח של עד 400 מ"ר. התכנית לא מתאימה גם למבנים שאינם מאוישים בדיירים רוב הזמן, כגון מחסנים. לבסוף, לא ניתן לבצע את התכנית על מבנים שנקבעו להריסה על פי תכנית אחרת או צו סופי של בית המשפט. לאורך השנים התגלו לא מעט חילוקי דעות לגבי התכנית, מה שמחדד את החשיבות של מעורבות עורך דין. דיירים המתעניינים לגבי תכניות חיזוק מבנים, קבלנים המעוניינים ליהנות מהתמריצים וגורמים נוספים המעורבים בתהליך יכולים להיעזר בשירותיו של עורך דין.