קבוצות רכישה – הטרנד החם בנדל"ן

קבוצות רכישה הן קבוצות של אנשים אשר חוברים יחדיו במטרה לרכוש קרקע לבניית בניין מגורים, ללא מעורבות של קבלן/יזם בפרויקט הבנייה. ניהול פרוייקט הבנייה וקבלת כל ההחלטות הכרוכות בו, מראשיתו ועד סופו, נעשים ע"י חברי
קבוצת הרכישה, כאשר תפקיד הקבלן שימונה הוא רק לבצע את החלטות שמקבלת הקבוצה.לעומת זאת, בפרויקט בניית בניין מגורים "רגיל" הקבלן הוא שמקבל את כל ההחלטות הכרוכות במימוש הפרוייקט.

לאור מורכבות התחום, בהקמת קבוצת רכישה או הצטרפות לקבוצה מומלץ לפנות לקבלת יעוץ משפטי מטעם עורך דין מקרקעין המתמחה בקבוצות רכישה.

מדוע קבוצות רכישה הן טרנד חם כיום בישראל?

עשרות פרויקטים למגורים ברחבי הארץ מוקמים כיום באמצעות קבוצות רכישה. מה גורם לאנשים לקחת על עצמם את הטרחה שבתכנון והקמת בניין מגורים, במקום לקחת קבלן/יזם שיעשה את העבודה עבורם? הסיבה העיקרית להקים או לחבור לקבוצת רכישה, והסיבה המקורית להקמתן של קבוצות רכישה מלכתחילה, היא החיסכון הכספי – מחיר דירה במסגרת של קבוצת רכישה נמוך בטווח של 10%-25% ממחיר דירה מקבלן.

יתרון נוסף של קבוצת רכישה היא שליטה מלאה בפרויקט המגורים – חברי הקבוצה בוחרים מי ייקח בה חלק, ובכך בוחרים מי השכנים בבניין. חברי קבוצת הרכישה הם המתכננים של הפרוייקט, ולכן באפשרותם לבנות את דירת חלומותיהם
כפי שהם מוציאים לנכון (בכפוף להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965). לעומת זאת, כאשר קונים דירה מהקבלן/יזם, האפשרות להשפיע על תכנון הדירה הוא לרוב מינימאלי, ואף אפסי.

הקשיים והחששות שבקבוצות רכישה

למרות שבמבט ראשון קבוצות רכישה נראות מפתות במיוחד, מדובר בתחום מורכב הטומן בחובו קשיים אשר יש להיות מודע להם מראש. על כן, מומלץ לפנות לייעוץ של עורן דין מקרקעין המומחה בתחום קבוצות רכישה, עוד בתחילת הפרויקט. חשוב להיות מודעים למכשולים שעלולים להיות כרוכים בבניית דירה באמצעות קבוצת רכישה, ולהתנהל מראש בצורה נכונה על מנת להימנע מהם.

חברי קבוצת רכישה הם שמנהלים את הפרוייקט והם נדרשים לקבל את כל ההחלטות הכרוכות בכך לאורכו של הפרויקט. תפקיד זה אינו קל כלל ולא כל אדם בנוי לכך. פתרון אפשרי לכך הוא מינוי מנהל לפרוייקט.

בנוסף, מכיוון שקבלת ההחלטות נתונה בידי כל חברי קבוצת הרכישה, חילוקי דעות עלולים לפרוץ לעיתים קרובות ולסכן את מימוש הפרוייקט. פתרון לכך הוא לקבוע בסכמי ההתקשר ותבין חברי הקבוצה כיצד יפתרו חילוקי הדעות בניהם. חשש נוסף הוא שעלות הדירה הינה משוערת ואין מחיר סופי אשר נקבע מראש. לפיכך, מומלץ לוודא כי קבוצת רכישה מאורגנת באופן מקצועי ומלווה בתוכנית עסקית מפורטת.

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא, שרשויות המס בוחנות היטב פרויקטים של קבוצות רכישה ומוודאות שלא עומד מאחוריהן קבלן אשר מעוניין להפחית את גובה המס שעליו לשלם עבור עסקה קבלנית "רגילה". על כן, רצוי כי עורך דין מקרקעין יבחן את העסקה וייווכח שהעסקה כשרה,ולא נועדה להתחמק מתשלום מס המחויב על פי חוק.

תיקון מס' 17ס"ח תשנ"ה מס' 1507 מיום 2.3.1995 עמ' 138 (ה"ח 2293)

תוכן אתר זה נועד למתן אינפורמציה בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ משפטי הניתן על ידי עורך דין.