בשום פנים ואופן לא. זוהי הטעות הנפוצה והמסוכנת ביותר. עורך הדין של היזם, מקצועי ככל שיהיה, מחויב בראש ובראשונה לאינטרסים של היזם (הלקוח שמשלם לו באופן ישיר). בניגוד אינטרסים מובנה שכזה, הוא לא יוכל להילחם עבורכם על בטוחות נוספות או שיפור התמורה. אתם חייבים עורך דין דיירים עצמאי, שייצג אך ורק אתכם וידאג להגן על הזכויות שלכם בהסכם המשפטי.
משרדנו דורש עבור הדיירים "סל בטוחות" מקיף כתנאי ליציאה לדרך. החשובה שבהן היא ערבות חוק מכר (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) בשווי הדירה החדשה. משמעותה היא שאם היזם קורס, הבנק נכנס בנעליו ומבטיח את כספכם או את השלמת הדירה. בנוסף, אנו דורשים ערבות שכירות אוטונומית להבטחת תשלומי שכר הדירה בתקופת הבנייה, וערבויות למיסים ולרישום הבית המשותף.
לא. הסטנדרט המקובל בשוק ההתחדשות העירונית הוא שהיזם נושא בכל עלויות שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. חשוב להדגיש: למרות שהיזם הוא המשלם, חובת הנאמנות של עורך הדין היא ב-100% לבעלי הדירות בלבד, והדבר מעוגן בהסכם בכתב ובכללי האתיקה.
זהו תרחיש שיש להיערך אליו מראש. במסגרת ההסכם המשפטי, אנו מכניסים סעיף האוסר על היזם להעביר או להסב את זכויותיו בפרויקט לגורם אחר ללא הסכמת הדיירים בכתב (או ללא עמידה בתנאי סף מחמירים של איתנות פיננסית וניסיון), כדי להבטיח שלא תמצאו את עצמכם מול יזם שלא בחרתם.
גודל התוספת נגזר מכדאיות כלכלית ("תקן 21") ומדיניות העירייה. כסטנדרט מינימלי, אנו נלחמים להשיג עבור לקוחותינו תוספת של לפחות 12 מ"ר (חדר נוסף/ממ"ד), בתוספת מרפסת שמש (כ-12 מ"ר), חניה פרטית בטאבו ומחסן. בפרויקטים של פינוי בינוי באזורי ביקוש, התוספת יכולה להיות משמעותית יותר ולהגיע לעיתים ל-25 מ"ר, אך כל מקרה נבחן לגופו.
היזם נושא במלוא עלות שכר הדירה החלופי לכל תקופת הפינוי ועד למסירת המפתח לדירה החדשה (כולל הובלות הלוך וחזור). הסכום אינו נקבע שרירותית, אלא על ידי שמאי מקרקעין מוסכם ובלתי תלוי, אשר בודק את מחירי השכירות הריאליים בשכונה עבור דירה דומה לזו שפיניתם, כדי להבטיח שלא תצטרכו להוסיף שקל מכיסכם.
כן. מגדלים חדשים כוללים מעליות, לובי, משאבות ומערכות כיבוי אש, מה שמייקר את התחזוקה. כדי להגן על הדיירים הוותיקים, משרדנו דורש מהיזם להקים "קרן תחזוקה". קרן זו מסבסדת את ההפרש בין מה ששילמתם בעבר לבין העלות החדשה, למשך תקופה של 5 עד 10 שנים מיום הכניסה לדירה.
עקרון הברזל הוא "עולים ברמה". בדרך כלל, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בקומה אחת או שתיים מעל הקומה המקורית שלהם. בהסכם המשפטי אנו מעגנים מראש את המפרט הטכני, כיווני האוויר והמיקום, כדי להבטיח שהדיירים הוותיקים יקבלו את הדירות הטובות ולא את הדירות שהיזם "לא הצליח למכור".
לא בהכרח. החוק (המכונה "חוק הדייר הסרבן") עבר שינויים משמעותיים. כיום, אם יש רוב של 66% מבעלי הדירות (בפינוי בינוי) או 66% (בתמ"א 38/2), ניתן לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק הכספי העצום שהוא גורם לשאר הדיירים (תביעת נזיקין). משרדנו מנוסה בניהול הליכים אלו ברגישות ובנחישות, ולרוב די במכתב התראה מעורך דין כדי לפתור את המשבר ללא בית משפט.
זהו תהליך ארוך טווח. בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), התהליך לוקח בממוצע כ-4 עד 6 שנים (רישוי + בנייה). בפרויקט פינוי בינוי מתחמי הדורש שינוי תב"ע, התהליך עשוי להימשך 8-10 שנים. התפקיד שלנו הוא להגדיר בהסכם "אבני דרך" קשיחות, כך שאם היזם לא עומד בלוחות הזמנים להוצאת היתר – הדיירים יוכלו לבטל את ההסכם.
הדרך הבטוחה ביותר היא באמצעות מכרז יזמים שאנו עורכים עבור הדיירים. במקום שהיזם הראשון שדופק בדלת יקבל את הפרויקט, אנו פונים למספר חברות מובילות, משווים את ההצעות שלהן (תמורה, מפרט, בטוחות) ומנהלים התמחרות ("בידינג") כדי למקסם את התמורה לדיירים. אנו בודקים גם את האיתנות הפיננסית והניסיון המוכח של כל יזם.
כן, זכות הקניין שלכם נשמרת ותמיד ניתן למכור את הדירה. עם זאת, הקונה החדש יהיה חייב לחתום על מסמך הסבה שבו הוא מקבל על עצמו את כל ההתחייבויות כלפי היזם ("נכנס בנעלי המוכר"). חשוב מאוד להתייעץ איתנו לפני מכירה כזו, שכן יש לכך השלכות מיסוי משמעותיות (מס שבח) בהתאם לשלב שבו נמצא הפרויקט.
בעסקת התחדשות עירונית סטנדרטית ("עסקת נטו"), היזם משלם את כל המיסים, כולל היטל השבחה ומע"מ. הדיירים נהנים מפטור ממס שבח על מכירת הזכויות וקבלת הדירה החדשה. עם זאת, ישנם חריגים (כגון בעלות על מספר דירות בפרויקט, חריגות בנייה או שימוש עסקי בדירה) המחייבים בדיקת מיסוי אישית ("פרה-רולינג") שאנו מבצעים עבור כל דייר.
בהחלט. המחוקק הכיר בקושי של דיירים מבוגרים לעבור דירה ולחזור. דייר מעל גיל 70 (שמתגורר בדירה שנתיים לפחות) זכאי לבחור באחת מ-3 חלופות במקום לחזור לדירה החדשה:
1. מימון מעבר לדיור מוגן (כולל השלמת ההפרש הכספי).
2. רכישת דירה חלופית קטנה יותר מחוץ לפרויקט + קבלת ההפרש במזומן.
3. קבלת שתי דירות קטנות בפרויקט במקום אחת גדולה.
מכיוון ששטח הדירה גדל והבניין מודרני יותר, הארנונה צפויה לעלות. עם זאת, רוב הרשויות המקומיות מעניקות הנחה מדורגת בארנונה למשך 5 שנים לבעלי הדירות המקוריים שחוזרים לגור בפרויקט, כדי לרכך את העלייה ולאפשר הסתגלות למחיר החדש.
