דברים שצריך לדעת על מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב החל על כל סוגי עסקאות הנדל"ן. חוק מיסוי מקרקעין, שנחקק ב-1963, מסדיר את היטלי המס על מכירת זכות במקרקעין. הבנה מעמיקה של חוק זה חיונית לכל מי שמוכר או רוכש נכס, ותכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

זהו אחד התחומים הסבוכים ביותר בדיני המקרקעין, והוא דורש ליווי מקצועי של עורך דין הבקיא בפרטים.

סוגי המס העיקריים בעסקת נדל"ן

כאשר מדברים על מיסוי מקרקעין, מתייחסים לרוב לשלושה סוגי מס עיקריים:

1. מס שבח

זהו המס המוטל על המוכר. הוא מחושב על ה"שבח" (הרווח) שנוצר מהעסקה. כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. החוק מאפשר לנכות מהשבח הוצאות רבות שהיו למוכר, כגון:

• שכר טרחת עורך דין (בקנייה ובמכירה).
• דמי תיווך.
• הוצאות על שיפוץ והשבחת הנכס.
• אגרות ששולמו לרשויות.
• ריבית על משכנתא (בתנאים מסוימים).

לפני המכירה, מומלץ להיעזר בסימולטור של רשות המיסים לביצוע שומה עצמית למס שבח.

2. מס רכישה

זהו המס המוטל על הקונה. שיעור המס אינו קבוע, אלא מדורג ומשתנה בהתאם למספר גורמים, בעיקר: האם זו דירתו היחידה של הרוכש, האם זו דירה להשקעה (דירה שנייה ויותר), או האם הרוכש הוא עולה חדש.

לאחר הרכישה וחישוב המס, ניתן לבצע את תשלום מס הרכישה באופן מקוון.

3. היטל השבחה

זהו תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא לרשות המיסים). הוא חל רק אם אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) שהעלתה את שווי הנכס (למשל, הוסיפה זכויות בנייה). ההיטל משולם בעת מימוש הזכויות, לרוב במועד מכירת הנכס.

חישוב מס שבח (רפורמת 2001)

שיעורי מס השבח השתנו לאורך השנים. בעבר, המס ליחיד עמד על עד 50%. במסגרת רפורמה בחוק, המס הופחת משמעותית עבור שבח שנצבר מ-7 בנובמבר 2001 ואילך (ל-20% ואז 25%).

כאשר מוכרים נכס שנרכש לפני 2001, פקידי המס עורכים חישוב "ליניארי":

1. בודקים את כל תקופת ההחזקה בנכס (מיום הקנייה ועד המכירה).
2. מחשבים את השבח היחסי שנצבר עד נובמבר 2001 (שעליו חל המס הישן והגבוה).
3. מחשבים את השבח היחסי שנצבר מנובמבר 2001 ואילך (שעליו חל המס החדש והנמוך).

ככל שהנכס הוחזק זמן רב יותר לפני 2001, כך המס הסופי עשוי להיות גבוה יותר. זוהי סיבה נוספת מדוע תכנון מס מקצועי הוא הכרחי.

תכנון מס נכון חוסך המון כסף

מיסוי מקרקעין הוא תחום דינמי, והחוק מעניק הקלות ופטורים רבים (למשל, במכירת דירת מגורים יחידה, העברה לקרוב משפחה בתנאים מסוימים, ועוד). ניסיון לבצע עסקה ללא ייעוץ מס עלול להוביל לתאונת מס יקרה.

צרו קשר עם משרדנו לייעוץ ותכנון מס בעסקת נדל"ן

שאלות ותשובות נפוצות במיסוי מקרקעין

ש: האם יש פטור מלא ממס שבח על דירת מגורים?

ת: כן, אך בתנאים מחמירים. הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור ל"דירת מגורים יחידה". כדי לקבלו, המוכר צריך להחזיק בדירה 18 חודשים לפחות, וזו אכן צריכה להיות דירתו היחידה בישראל. ישנם תנאים נוספים ותקרת פטור, ולכן חובה לבדוק כל מקרה לגופו.

ש: קניתי דירה "על הנייר" מקבלן. מתי מתחיל חישוב המס?

ת: יום הרכישה לצורכי מס הוא יום חתימת החוזה עם הקבלן, *לא* יום קבלת המפתח או יום הרישום בטאבו. זהו נתון קריטי לחישוב תקופת ההחזקה בנכס.

ש: האם אני יכול לקבל פטור ממס רכישה?

ת: פטור מלא כמעט ואינו קיים, אך ישנן הקלות משמעותיות. רוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות מס נמוכות מאוד (ולעיתים פטור עד סכום מסוים). גם נכים, עולים חדשים ומשפחות שכולות זכאים להקלות משמעותיות בתשלום מס הרכישה.

תוכן אתר זה נועד למתן אינפורמציה בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ משפטי הניתן על ידי עורך דין.