אחת הטעויות היקרות ביותר שישראלים עושים בעסקאות נדל"ן היא חוסר תכנון מס. בעוד שכולנו מרוכזים במחיר הדירה, רבים מופתעים לגלות ברגע האחרון דרישות תשלום של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לרשות המיסים. החדשות הטובות הן שהחוק מאפשר במקרים רבים לקבל פטור ממס שבח או הקלות משמעותיות במס רכישה. המדריך הבא יעשה לכם סדר במושגים.
הקריטריונים המרכזיים לקבלת הפטור
מס שבח הוא למעשה מס על הרווח (ה"שבח") שנוצר בין מחיר הקנייה של הנכס למחיר המכירה שלו. עם זאת, המחוקק קבע מספר מסלולים המאפשרים למוכר להימנע מתשלום זה, כאשר הנפוץ שבהם כיום הוא פטור בגין מכירת "דירה יחידה".
בעבר היה נהוג הכלל של "מכירה אחת ל-4 שנים", אך מאז הרפורמה במיסוי מקרקעין הכללים השתנו והפכו למורכבים יותר. להלן המצבים העיקריים בהם ניתן לקבל את הטבת המס:
- מכירת דירת מגורים יחידה: אם המוכר מחזיק בדירה אחת בלבד תקופה של 18 חודשים לפחות, הוא עשוי להיות זכאי לפטור מלא (בכפוף לתקרות סכום בחוק).
- העברה אגב גירושין: העברת דירה לבן זוג או לילדים במסגרת פסק דין לגירושין איננה נחשבת "עסקה במקרקעין" ולכן אינה חייבת במס.
- מכירת דירת ירושה: במקרים רבים, יורשים המוכרים דירה שירשו זכאים לפטור ספציפי, וזאת בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור בעצמו אילו היה מוכר את הדירה. בנוסף, הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים (חלוקה ראשונה) אינו נחשב אירוע מס.
- העברה ללא תמורה (מתנה): העברת דירה לקרוב משפחה (ילד, בן זוג, הורים) פטורה לרוב ממס שבח, אך מקבל המתנה יצטרך לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
חשוב לדעת: גם בעסקאות של דירת מגורים מזכה, אם קיימות זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו בנכס, ייתכן שהפטור לא יחול על מלוא הסכום ותידרשו לשלם מס על רכיב הקרקע והזכויות.
הבלבול הנפוץ: מס שבח לעומת היטל השבחה
רבים מלקוחות המשרד שואלים אותנו האם מדובר באותו תשלום. התשובה היא לא – אלו שני מיסים שונים המשולמים לגופים שונים:
- מס שבח: משולם לרשות המיסים (המדינה). הוא נגזר מעליית הערך הטבעית של הנכס לאורך השנים.
- היטל השבחה: משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (הרשות המקומית). זהו תשלום על "השבחה אקטיבית" – מצב בו אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) שהוסיפה זכויות לנכס (כגון אישור לבנות קומה נוספת או מרפסת), גם אם לא ניצלתם זכויות אלו בפועל.
ומה לגבי הצד הקונה? הקלות במס רכישה
בעבר המוכר מוטרד ממס השבח, הקונה צריך להתמודד עם פטור ממס רכישה או הקלות בדרגות המס. מס זה מחושב בצורה מדורגת לפי שווי הנכס.
הקלות משמעותיות ניתנות לאוכלוסיות הבאות:
- רוכשי דירה יחידה: נהנים מפטור מלא על מדרגת המס הראשונה (עד סכום מסוים המתעדכן מדי שנה).
- משפרי דיור: מי שקונה דירה חדשה ומתחייב למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים (נכון להיום), ישלם מס רכישה מופחת כאילו מדובר בדירה יחידה.
- אוכלוסיות זכאיות: נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים להנחה משמעותית במס רכישה (מס בשיעור 0.5% בלבד בחלק מהמקרים).
- עולים חדשים: זכאים להטבה מדורגת לתקופה של 7 שנים מיום העלייה.
רוצים לקבל אומדן ראשוני של גובה המס הצפוי? רשות המיסים מעמידה לרשות הציבור מחשבון ייעודי.
למעבר לסימולטור מס שבח ורכישה (רשות המיסים) >>
מתכננים עסקת נדל"ן? אל תהמרו על הכסף שלכם
דיני המיסוי בישראל הם סבוכים ומשתנים תדיר. תכנון מס נכון באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לחסוך לכם סכומי עתק ולמנוע תאונות מס יקרות.
לבדיקת זכאות לפטור וייעוץ משפטי לחצו כאן