Cosas que debe saber sobre los impuestos sobre bienes inmuebles
Los impuestos sobre bienes inmuebles son un campo complejo que se aplica a todo tipo de transacciones inmobiliarias. La Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, promulgada en 1963, regula los impuestos sobre la venta de un derecho sobre bienes inmuebles. Una comprensión profunda de esta ley es esencial para cualquiera que venda o compre una propiedad, y una planificación fiscal adecuada puede ahorrar cientos de miles de shekels.
Este es uno de los campos más complejos del derecho inmobiliario y requiere el acompañamiento profesional de un abogado con conocimientos en la materia.
Tipos principales de impuestos en una transacción inmobiliaria
Cuando se habla de impuestos sobre bienes inmuebles, se hace referencia principalmente a tres tipos principales de impuestos:
1. Impuesto sobre la plusvalía
Este es el impuesto que se aplica al vendedor. Se calcula sobre la «plusvalía» (el beneficio) generado por la transacción. Es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. La ley permite deducir de la plusvalía muchos gastos en los que incurrió el vendedor, tales como:
- Honorarios de abogado (en la compra y en la venta).
- Comisiones de intermediación.
- Gastos de renovación y mejora de la propiedad.
- Tasas pagadas a las autoridades.
- Intereses de la hipoteca (en determinadas condiciones).
Antes de la venta, se recomienda utilizar el simulador de la autoridad fiscal para realizar una autoevaluación del impuesto sobre la plusvalía.
2. Impuesto de compra
Este es el impuesto que se aplica al comprador. El tipo impositivo no es fijo, sino que es gradual y varía en función de varios factores, principalmente: si es la única vivienda del comprador, si es una vivienda para inversión (segunda vivienda o más), o si el comprador es un nuevo inmigrante.
Después de la compra y el cálculo del impuesto, se puede realizar el pago del impuesto de compra en línea.
3. Tasa de mejora
Este es un pago al comité local de planificación y construcción (no a la autoridad fiscal). Se aplica solo si se aprueba un plan de construcción urbana (תב»ע) que haya aumentado el valor de la propiedad (por ejemplo, que haya añadido derechos de construcción). La tasa se paga al ejercer los derechos, generalmente en el momento de la venta de la propiedad.
Cálculo del impuesto sobre la plusvalía (reforma de 2001)
Los tipos del impuesto sobre la plusvalía han cambiado a lo largo de los años. Anteriormente, el impuesto para un individuo era de hasta el 50%. En el marco de una reforma de la ley, el impuesto se redujo significativamente para la plusvalía acumulada a partir del 7 de noviembre de 2001 (al 20% y luego al 25%).
Cuando se vende una propiedad adquirida antes de 2001, los funcionarios fiscales realizan un cálculo «lineal»:
- Verifican todo el período de tenencia de la propiedad (desde el día de la compra hasta la venta).
- Calculan la plusvalía relativa acumulada hasta noviembre de 2001 (a la que se aplica el impuesto antiguo y elevado).
- Calculan la plusvalía relativa acumulada a partir de noviembre de 2001 (a la que se aplica el impuesto nuevo y bajo).
Cuanto más tiempo se haya tenido la propiedad antes de 2001, mayor puede ser el impuesto final. Esta es otra razón por la que la planificación fiscal profesional es esencial.
Una planificación fiscal adecuada ahorra mucho dinero
Los impuestos sobre bienes inmuebles son un campo dinámico, y la ley otorga muchas facilidades y exenciones (por ejemplo, en la venta de una única vivienda, la transferencia a un familiar en determinadas condiciones, etc.). Intentar realizar una transacción sin asesoramiento fiscal puede provocar un costoso accidente fiscal.
Preguntas y respuestas frecuentes sobre impuestos sobre bienes inmuebles
P: ¿Existe una exención total del impuesto sobre la plusvalía en una vivienda?
R: Sí, pero en condiciones estrictas. La exención más común es la exención para una «única vivienda». Para obtenerla, el vendedor debe haber tenido la vivienda durante al menos 18 meses, y esta debe ser realmente su única vivienda en Israel. Existen condiciones adicionales y un límite máximo de exención, por lo que es obligatorio examinar cada caso individualmente.
P: Compré una vivienda «sobre plano» a un contratista. ¿Cuándo comienza el cálculo del impuesto?
R: El día de la compra a efectos fiscales es el día de la firma del contrato con el contratista, *no* el día de la recepción de la llave o el día de la inscripción en el Tabu. Este es un dato fundamental para el cálculo del período de tenencia de la propiedad.
P: ¿Puedo obtener una exención del impuesto de compra?
R: Una exención total casi no existe, pero hay facilidades significativas. Los compradores de una única vivienda disfrutan de tramos impositivos muy bajos (y a veces una exención hasta una determinada cantidad). También las personas con discapacidad, los nuevos inmigrantes y las familias en duelo tienen derecho a facilidades significativas en el pago del impuesto de compra.
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