De ninguna manera. Es el error más común y peligroso. El abogado del promotor, por muy profesional que sea, se debe ante todo a los intereses del promotor (el cliente que le paga directamente). Debido a este conflicto de intereses inherente, no podrá luchar por usted para obtener garantías adicionales o mejorar las condiciones. Usted necesita un abogado independiente para los propietarios, que represente solo a usted y proteja sus derechos en el acuerdo legal.

Nuestra firma exige para los propietarios un «paquete de garantías» integral como condición para proceder. La más importante es la Garantía de la Ley de Ventas (aval bancario o póliza de seguro) por el valor del nuevo apartamento. Esto significa que si el promotor quiebra, el banco interviene y asegura su dinero o la finalización del apartamento. Además, exigimos una garantía de alquiler autónoma para asegurar los pagos del alquiler durante la construcción, y garantías para impuestos y el registro del condominio.

No. El estándar aceptado en el mercado de renovación urbana es que el promotor asume todos los honorarios del abogado que representa a los propietarios. Es importante destacar: aunque el promotor paga, el deber de lealtad del abogado es 100% hacia los propietarios de los apartamentos solamente, y esto está estipulado en el acuerdo escrito y en las normas éticas.

Este es un escenario para el cual hay que prepararse con antelación. En el acuerdo legal, incluimos una cláusula que prohíbe al promotor transferir o ceder sus derechos en el proyecto a otra parte sin el consentimiento por escrito de los propietarios (o sin cumplir con estrictos requisitos de solidez financiera y experiencia), para asegurar que no terminen frente a un promotor que no eligieron.

El tamaño de la adición se deriva de la viabilidad económica («Norma 21») y la política municipal. Como estándar mínimo, luchamos por conseguir para nuestros clientes una adición de al menos 12 m² (una habitación adicional/habitación de seguridad), más un balcón (aprox. 12 m²), estacionamiento privado registrado y un trastero. En proyectos de desalojo y construcción en zonas de alta demanda, la adición puede ser más significativa y llegar a veces a 25 m², pero cada caso se examina individualmente.

El promotor asume el costo total del alquiler alternativo durante todo el período de desalojo y hasta la entrega de las llaves del nuevo apartamento (incluyendo mudanzas de ida y vuelta). El monto no se determina arbitrariamente, sino por un tasador inmobiliario acordado e independiente, que verifica los precios de alquiler reales en el barrio para un apartamento similar al que usted desalojó, para asegurar que no tenga que añadir ni un centavo de su bolsillo.

Sí. Las torres nuevas incluyen ascensores, vestíbulo, bombas y sistemas de extinción de incendios, lo que encarece el mantenimiento. Para proteger a los inquilinos veteranos, nuestra firma exige al promotor que establezca un «fondo de mantenimiento». Este fondo subsidia la diferencia entre lo que usted pagaba anteriormente y el nuevo costo, por un período de 5 a 10 años desde la fecha de entrada al apartamento.

El principio fundamental es «subir de nivel». Por lo general, los propietarios reciben un nuevo apartamento uno o dos pisos por encima de su piso original. En el acuerdo legal, fijamos de antemano las especificaciones técnicas, las orientaciones y la ubicación, para asegurar que los inquilinos veteranos reciban los mejores apartamentos y no los que el promotor «no logró vender».

No necesariamente. La ley (conocida como «Ley del Inquilino Reacio») ha sufrido cambios significativos. Hoy en día, si hay una mayoría del 66% de los propietarios (en desalojo y construcción) o 66% (en TAMA 38/2), se puede demandar al inquilino reacio por el enorme daño financiero que causa a los demás inquilinos (demanda por daños y perjuicios). Nuestra firma tiene experiencia en la gestión de estos procedimientos con sensibilidad y determinación, y a menudo basta con una carta de advertencia de un abogado para resolver la crisis sin llegar a los tribunales.

Es un proceso a largo plazo. En un proyecto de TAMA 38/2 (demolición y construcción), el proceso toma en promedio entre 4 y 6 años (permisos + construcción). En un proyecto de desalojo y construcción complejo que requiere cambio de zonificación (TABA), el proceso puede durar entre 8 y 10 años. Nuestro papel es definir «hitos» rígidos en el acuerdo, de modo que si el promotor no cumple con los plazos para obtener el permiso, los inquilinos puedan cancelar el acuerdo.

La forma más segura es a través de una licitación de promotores que realizamos para los inquilinos. En lugar de que el primer promotor que toque a la puerta obtenga el proyecto, nos dirigimos a varias empresas líderes, comparamos sus ofertas (contraprestación, especificaciones, garantías) y gestionamos una subasta («bidding») para maximizar el beneficio para los inquilinos. También verificamos la solidez financiera y la experiencia comprobada de cada promotor.

Sí, su derecho de propiedad se mantiene y siempre se puede vender el apartamento. Sin embargo, el nuevo comprador deberá firmar un documento de cesión en el que asume todas las obligaciones frente al promotor («se pone en los zapatos del vendedor»). Es muy importante consultarnos antes de tal venta, ya que tiene implicaciones fiscales significativas (impuesto de plusvalía) dependiendo de la etapa en la que se encuentre el proyecto.