עורך דין קרקעות חקלאיות – חשיבותו בתהליך הרכישה

בשנים האחרונות אנו נתקלים ביותר ויותר פרסומים תקשורתיים המתייחסים לתופעת רכישת הקרקעות החקלאיות להשקעה. מדובר למעשה בהזדמנות עסקית מפתה המוצעת לרוכשים הרוצים לנצל את המחיר הנמוך של הקרקע אשר נמצאת לקראת ו/או בעיצומו של תהליך שינוי ייעוד – או במילים אחרות – הפשרה.

כוונת הרוכשים במרבית המקרים היא לרכוש את הקרקע במחיר נמוך ולאחר מכן למכור אותה למרבה במחיר ולהרוויח סכום כסף נאה בטווח זמן קצר יחסית. לפני שאתם רצים לחתום, חשוב להבין את הסיכונים ולהיוועץ עם עורך דין קרקעות חקלאיות מנוסה.

ישנם, אפוא, שישה משתנים עיקריים שכדאי לתת עליהם את הדעת בבואכם לשקול את כדאיות הרכישה של הקרקע החקלאית המיועדת להפשרה:

1. הליך ההפשרה עצמו

הליך של הפשרת קרקעות הוא הליך ארוך טווח, אשר יכול לקחת גם שנים ארוכות. על מנת לדעת בדיוק בפני מה אתם עומדים, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין קרקעות חקלאיות אשר יש לו ניסיון רב בתחום.

עורך דין כזה יוכל ללוות אתכם לאורך כל הדרך, לספק לכם את כל המידע אודות הקרקע, לעבור אתכם על כל ההסכמים, לבדוק את סיכויי הפשרתה בפועל ולהדריך אתכם בתהליך שלב אחר שלב.

2. ייעוד הקרקע והגבלות משפטיות

אחת הסוגיות החשובות ביותר ככל שמדובר ברכישת קרקעות חקלאיות היא שאלת ההגבלות המשפטיות שעלולות לחול על הקרקע כתוצאה מנסיבות שאתם עלולים להיות לא מודעים להן.

בדיקת נסח טאבו

אתם עלולים לגלות פתאום שהקרקע משועבדת, מעוקלת או בכלל מיועדת כבר למטרה אחרת. בדיוק מהסיבה הזו כדאי מאוד להוציא מלשכת המקרקעין הרלוונטית את הנסח שיאפשר לכם להבין את מצבה המשפטי של הקרקע ולהתקדם עם העסקה בלב שלם.

בדיקת ייעוד בוועדות התכנון

חשוב מאוד לוודא שהקרקע שאתם מתעתדים לרכוש אכן מיועדת לטובת מגורים או מסחר, בהתאם להסכם שעליו אתם חותמים, ולא לטובת גן לאומי או שמורת טבע. לכן, חשוב מאוד לבדוק את רישום הזכויות בטאבו ולבצע בדיקה של ייעוד הקרקע ברשויות השונות (מנהל מקרקעי ישראל, הוועדה המקומית והמחוזית וכו').

בהקשר זה חשוב לציין, שגם כאשר מדובר בקרקע שמיועדת לבנייה, היא יכולה להיות עדיין בהליכי הפשרה. כל עוד הקרקע נמצאת בהליכי הפשרה – לא ניתן לבצע בה כל עבודת בנייה.

3. הפקעת הקרקע המופשרת על ידי הרשויות

לפני שאתם מבצעים רכישה של קרקע חקלאית שהופשרה, חשוב שתדעו כי הרשויות רשאיות להפקיע כ-40 אחוזים משטח הקרקע שלכם לטובת שירות ציבורי (שבילים, כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הפקעה של מעל 40% תחייב את הרשות בפיצוי, אולם עדיין השטח שיישאר בבעלותכם יהיה הרבה יותר קטן.

4. אופי הבעלות (בעלות פרטית או חכירה)

ככל שמדובר ברכישת קרקע חקלאית להשקעה, מקובל להבחין בין זכות חכירה לבין זכות בעלות.

ההבדל בין זכות בעלות לזכות חכירה

בבואכם לרכוש קרקע חקלאית כדאי לשים לב לכך שתרכשו קרקע המעניקה לכם זכות בעלות. אם תהיה זו זכות חכירה בלבד, הרי שבשלב כלשהו הבעלות על הקרקע תשוב לידי המדינה. מנגד, אם תקפידו על קבלת זכות בעלות אז מרחב התמרון שלכם יהיה גדול יותר ויקטין את התלות הבירוקרטית בגורמים הרשמיים.

טיפ: חפשו בעלות פרטית

חשוב מאוד לרכוש רק קרקעות שהינן בבעלות פרטית. רוב הקרקעות החקלאיות שייכות למנהל מקרקעי ישראל או לקרן קיימת לישראל, מה שהופך אתכם, כמשקיעים, לחוכרים שזכאים לפיצוי זעום בלבד.

5. מיקום הקרקע

רגע לפני שאתם חותמים על הסכם, חשוב מאוד שתבקרו בעצמכם בשטח כדי להבין בדיוק היכן נמצאת הקרקע ומה יש מסביבה. אין דין קרקע בשטח פתוח כדין קרקע הסמוכה לשטח אימונים צבאי, כביש סואן או מפעל מזהם. עוד דבר שכדאי לדעת: קרקעות הנמצאות בסמוך לאזור שהוא כבר מיושב ויש בו תשתיות, הן קרקעות שמופשרות בדרך כלל הרבה יותר מהר.

6. מיסוי הקרקע הנרכשת

לבסוף, חשוב מאוד לזכור שהקרקע חקלאית שתירכש תהיה כפופה לתשלום מס שבח (העומד כיום על 25% במועד המכירה) וכן להיטל השבחה במידה ושוויה של הקרקע עלה.

בכל הקשור לתשלום מיסים והיטלים, אין להותיר דבר ליד המקרה וכדאי מאוד לוודא שכל מה שאתם חייבים לשלם על פי חוק – ישולם כדין בהקדם האפשרי.

בהקשר הזה, ראוי אף לציין כי בעוד מס הרכישה המוטל על המבקשים לרכוש דירה שנייה עומד כיום על 8% משווי העסקה, מס הרכישה המוטל על המבקשים לרכוש קרקע חקלאית עומד על 6% בלבד.

משרד עורכי הדין ש. וקנין ושות' לשירותכם

כפי שכבר הבנתם, במרבית המקרים עלול להיות פער של ממש בין ההצעה האטרקטיבית המונחת לכאורה על השולחן לבין המציאות שמורכבת מניואנסים משמעותיים. רכישה ומכירה של קרקע חלקאית מצריכה ידע משפטי רב, אשר מצוי רק בידיו של עורך דין קרקעות חקלאיות שצבר שנות ניסיון רבות.

לכן, ועל מנת שלא תצאו עם ידיכם על התחתונה, מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום דיני המקרקעין בכלל ובתחום רכישת הקרקעות החקלאיות בפרט.

משרד עורכי הדין ש. וקנין מתמחה בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום הקרקעות החקלאיות בפרט. אם אתם מחפשים עורך דין קרקעות חקלאיות בעל ידע וניסיון רב, אשר ייצג לקוחות בהליכי רכישה או מכירה – אתם בדיוק במקום הנכון.

לקבלת מידע נוסף ולקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין קרקעות חקלאיות, צרו עמנו קשר טלפוני או דרך האתר ונשמח לעמוד לשירותכם.